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共有产权房有望集中爆发!房价涨不起来喽-北京搜狐焦点

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都说重磅消息集中在下半年,此话不假啊!刚刚央行公布了全面调整房贷利率计算方式,马上《土地管理法》《城市房地产管理法》又做出重大修改!

这是《土地管理法》自1986年制定以来,

经历1988年、1998年和2004年三次修改后的第四次修改。

是《城市房地产管理法》自1994年制定以来,

经历2007年、2009年两次修改后的第三次修改。

且此次修改与刚需关系重大!为啥?你往下看!

此次《土地管理法》的修改重点,主要集中在土地征收、农村宅基地管理制度改革和集体经营性土地入市三大方面。其中最大的亮点要数集体经营性建设用地入市。大家还记得大兴区瀛海镇3宗集体建设用地吗?

2018年12月27日大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告,出让宗地将建设共有产权住房。

2019年6月28日官网公告暂停集体经营性建设用地大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003等地块出让挂牌交易。

2019年8月1日,大兴区瀛海镇3宗集体建设用地作为共有产权地块重新挂牌出让。

因为当时《土地管理法》并未修改,集体建设用地建设共有产权房是本市第一次尝试,虽然为政策性住房开辟了土地供应新渠道。而且销售均价相当亲民,每平方米29000元,含全装修费用,但由于没有法律支持,所以一波三折。

如今,终于有法可依,但这一改动针对目前房地产市场供应紧缺,房价居高不下的“疗效”如何呢?

集体建设用地入市的“疗效”

据农业部统计,农村集体资产不仅包含2.4万亿元账面资产,还包括总计66.9亿亩集体土地的改革设定!目前,过度依赖土地的财政也引发了包括房地产价格、土地价格大涨等一系列问题。国土部数据显示,1995年全国土地收入420亿元,到2016年达到3.56万亿元,最高峰是2014年4.26万亿元,意味着过去21年全国土地出让金收入已涨100倍。在一二线城市土地市场火爆的带动下,2016年全国土地出让收入超过3.7万亿元,仅次于2013和2014年。所以增加土地供应迫在眉睫。

允许集体经营性土地入市后,房地产市场从此有了一条新的而且规模不小的土地供应渠道,对房地产市场的稳定尤其是房价的稳定,将有很大的帮助或者说支撑。

国家此举预计的“疗效”咱们都了解了,但事实真的会这么顺利吗?

首先,面对集体用地,开发商真的会买账吗?

之前北京大兴区等全国33个试点县级行政区域,推出集体用地进入市场,但这些土地挂牌后并没有受到市场的重视,其中一个重要的原因就是法律方面缺乏明确支持,存在不确定性,而新修订的《土地管理法》出台,将大大降低这种不确定性。一方面,开发商通过多种方式与集体用地的所有者合作,由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节,同时地价款的支付时间也可以与村集体商议确定,这都会在一定程度上降低成本,形成共赢。另一方面,由于集体用地在市场上可能会与城市政府土地管理部门的招拍挂土地形成一定程度的竞争,也会有利于平抑过热的土地市场价格。但需要注意的是,由于目前仍有待出台具体执行细则,而且集体用地开发可能存在大量的国有土地开发中没有发现的新问题,开发商会不会买账还有待市场验证。

其次,提高征收补偿标准可能反而增加开发成本

新修订的《土地管理法》集中修改现行征地补偿制度,删除征地补偿“30倍上限”等内容,要求“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”。这意味着以后征地,补偿成本不仅可能会大大超过过去规定的“30倍上限”,而且还会出现很多不可控成本,如此一来,抑制房价的作用也会大打折扣。集体经营性建设用地来啦!你看好吗?

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